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2013
10.15

出精値引きって何?

Category: 価格・コスト
見積書の最後に出精値引きなどと書かれていることがありますが何でしょう。
あまり気にすることはないのですが、単純にこれだけおまけしますということだと考えればよいと思います。いつも書いているように、住まいは安けりゃ良いということはありません。業者さんもそう思っているのですが、どうしても安くがんばらないと受注できない。だから、一旦、下請けさんなどにも見積もりをとって工事費を算出したけれど、この値段じゃ受注できないだろうから、下請けのみんなにも協力していただき、ここまでがんばらせていただきますという表現なのです。
この出精値引きという書き方をする業者さんもいれば、最初から値引きをした金額を書く業者さんもあります。
要は、途中の書き方は気にせず、最終の金額が自分の予算に合うかどうかを考えれば良いかと思います。

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2013
10.14

諸経費

Category: 価格・コスト
見積書の中に諸経費という項目があります。それを見て、「諸経費」とは何だと怒られるお客さんもおられます。でも、この諸経費というのは大切なものなのですが、会社の利益なのではないかと勘違いされている方もおられます。一軒の家を建てるのに、材料や職人さんの手間が必要ですし、材料を運搬するにも費用がかかります。しかし、工務店はそれだけではやっていけません。ちゃんとした工務店ほど事務所を構えていますし、事務所があれば事務員の方もおられます。工事を直接するわけではないけれど、工程の管理をしたり、材料の手配を行ったり、下請けさんの調整をしたりする大事な監督さんも必要です。事務所には電話もあるし、照明もついている。トイレもついているし、湯沸しもある。監督さんも携帯電話を使っているだろうし、車にも乗る。車の損料も必要だし、ガソリン代もいる。
そんな費用を住まいを発注していただく皆さんの費用の中から少しずつ頂くのが諸経費であって、会社がもうけるための費用ではないのです。
いろんな会社から出てくる見積書を見ると、諸経費として上げられている場合もあれば、住まい手さんの勘違いから怒られるのをおそれてほんの少ししか計上していない場合もあります。いずれにしても必要なものであって、ちゃんと計上している工務店のほうが誠実な会社であるといえます。工事費の2~3割ぐらいかかるのが当たり前で、数%しか計上していない場合、その他の単価にそっと含まれていると思って間違いありません。
諸経費に怒りを感じるのなら、ハウスメーカーなど頼めたものではありません。
工事に関係しない営業マンの費用だけでなく、展示場の職員の費用、それだけでなくただでどんどん行う受注できるかどうかわからない人たちの設計にかかる費用。展示場でプレゼントする物品の費用、全国で流れる広告に出ている芸能人の出演料など、地域の工務店に比べればかかる諸経費は莫大なもので、半分以上が建物に直接関係がない費用だと言われています。
諸経費なんて少なければ少ないほど良いのですが、ちゃんとした会社を経営するには一定の経費もかかるし、技術の習得のためにかかる研修費も必要です。うちは諸経費なんて頂きませんなんていい方をする会社ほど怪しいものだと思って間違いありません。

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2013
10.13

施工業者の決定の仕方

Category: 価格・コスト
施工業者から見積をとり、業者を決定する方法には大きく分けて次の3通りの方法があります。
第一に入札。この方法は、公共工事によく使われる方法で、いくつかの業者に見積もりを出し、工事金額の入札をしてもらい、工事の予定金額より安い業者の中で一番安い業者に落札決定するというものです。最近では、あまり低額ではちゃんとした工事ができない可能性があるということで、最低制限価格というものを設け、それ以下の業者は失格扱いにするということになっています。
第二に相見積という方法があります。
こちらは、入札と同じようにいくつかの業者に見積もりを出し、見積もり金額を出してもらうところまでは同じですが、業者の決定は金額だけではなく、その他の内容も含めて決定するというものです。
第三の方法は特命という方法です。
数社に見積もりを出すのではなく、この業者が良いのではと思う業者に見積もりを取り、その金額と内容を検討して決定するというやり方です。
どの方法についても、工事に関する詳細な図面がないと、金額の比較ができません。平面図や立面図、仕上げ表など数枚の図面だけで見積もりを出しても、正確な見積もりはできず、工事が進んだ後にトラブルになることが多いです。
私たちはどの方式が良いのかというと、できれば特命方式が良いと考えています。
一見、入札や相見積もりが良さそうに思えますが、工事予算がしっかりと読めない設計事務所は相見積もりを勧めたりすると思いますが、経験の豊富な設計事務所なら、工事にかかる費用は今までの資料から積算することが可能です。相見積りを行うと確かに競争意識が働き、安い金額が出てくる可能性がありますが、受注後、無理な予算が影響し、丁寧な仕事がしていただけないこともあります。
安さだけを追求するなら相見積もりということになりますが、一生使う住まいですから、予算の中で一番良い仕事をしてもらうことが重要です。この業者が良いと決め見積もりをとり、最終的な予算に合わせて見積もり金額と工事内容を調整していくやり方が一番良好な家作りにつながると思います。
良い家を作るということは、値段を安く発注するということではありません。自分の予算に合わせて、いかに将来も含めて最良の家を作れるかということです。
競争で業者を決め、安さを追求させるということは、最初から無理のある家づくりを選択していることになります。
住まいづくりは、ほかの既製品の商品を買うのと違い、発注してから工事が始まります。そのあたりも十分考えて工事業者を決めることが重要です。(もちろん設計事務所の監理も重要です)

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2013
10.06

住宅展示場(規模と価格)

Category: 価格・コスト
ハウスメーカーの展示場ほど役に立たないものはないと思います。行ってみたら驚くのはまずその大きさ。100坪ぐらいは当たり前。ハウスメーカーの人に言わせれば、いろいろなものを見てほしいので、どうしても大きくなると。
でも、天井はやけに高いし、風呂場も高級でやたら広い。通常建てられる住宅は40坪ぐらいまでが多く、二世帯住宅でも60坪ぐらいまで。
参考にしていただくためのものではなく、目を曇らせるためのものとしか思えません。
また、その坪単価も相当なもの。なかなか展示場の値段は営業マンは答えてくれませんがしつこく聞くと、オプションも入っていたりするので坪100万ぐらいはしますねと答えますが、実際はそれでは収まっていないでしょう。
以前にも書いたと思いますが、ハウスメーカーの下請けさんも建売住宅の下請けさんも同じです。ですから、何に高いお金が使われているかというと、住宅展示場の維持管理費や芸能人を使ったコマーシャル。しつこく営業をする営業マンの人件費。あまり前向きなお金の使い方だと思いません。
私は特にハウスメーカーの良さを感じないのですが、やはり、ブランドというか有名な企業が良いという人向けのものなのかと思うとそれで良いのかという感じですね。
自分の限られた予算を大事に使いたいと思っている人は、決して住宅展示場に行かないほうが良いと思います。景品をもらいに行くならいいかもしれませんが。。。

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2013
10.05

詳細の図面や見積書がない契約書

Category: 価格・コスト
建物を建てるとき、詳細の図面や見積書がなく、アバウトな契約がなされていることがわりとあります。
これが住まい作りの一番のトラブルの原因です。
建物の値段は材料だけでなく、作るための手間によりかなりの違いが出てきます。数枚だけの図面に書かれている内容ではその詳細はわからず、工事が始まると業者のやりやすい方向に変更されてしまう可能性があります。口約束も契約として有効ですが、約束した証拠もなく、相手がプロ、住まい手が素人のような状況では、トラブルになっても勝ち目はありません。
私たち設計事務所が住まい手側についていても、図面に記載がない場合はどうしようもありません。
現場で設計変更した場合、追加費用を要求されることもありますが、こちらも元の設計がどんなものであったかがわからない限り、正確な費用が計算できないことになります。
設計というものは、間取りやデザインの確認だけでなく、費用を正確に把握するために非常に重要なものだと考えなくてはいけません。

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